O que é a usucapião extrajudicial
A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, pelo prazo previsto em lei. Desde 2016, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) permite fazer o pedido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, com acompanhamento jurídico habilitado.
Requisitos principais
- Posse com intenção de dono: mansa, pacífica e contínua, sem oposição do proprietário.
- Tempo de posse: varia de 2 a 15 anos, conforme a modalidade (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural e familiar) e a situação de quem ocupa o imóvel.
- Imóvel passível de usucapião: bens públicos, por exemplo, não podem ser usucapidos.
Documentos e trabalho técnico
- Ata notarial lavrada por tabelião, descrevendo o tempo e a forma da posse;
- Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com ART ou RRT;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede;
- Documentos que comprovem a posse ao longo do tempo: contas, IPTU, contratos, recibos, fotos;
- Justo título, se houver (por exemplo, um contrato de compra e venda).
Vizinhos e órgãos públicos
Os proprietários dos imóveis vizinhos (confrontantes) e os titulares de direitos registrados na matrícula são notificados. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio do notificado é tratado como concordância. União, estado e município também são cientificados, e um edital é publicado para eventuais interessados.
Como conduzimos
- Análise de viabilidade: qual modalidade se aplica e que provas de posse existem.
- Levantamento técnico do imóvel com profissional habilitado.
- Ata notarial no tabelionato.
- Protocolo do pedido no Registro de Imóveis.
- Acompanhamento das notificações, do edital e das exigências do cartório.
- Registro da usucapião e abertura ou atualização da matrícula.
Se o imóvel foi comprado e pago, mas o vendedor não assinou a escritura, a adjudicação compulsória pode ser um caminho mais direto.
Perguntas frequentes
O contrato ajuda a comprovar a posse e pode servir como justo título. Se o preço estiver quitado, a adjudicação compulsória pode ser mais adequada. Avaliamos qual caminho se aplica ao seu caso.
Sim. A planta e o memorial descritivo identificam com precisão a área e são exigidos pelo cartório, assinados por profissional habilitado.
Depende do cartório, do prazo das notificações e da complexidade técnica do imóvel. Em geral é mais rápido que a ação judicial, mas não há prazo fixo.