Usucapião em cartório ou na Justiça: qual caminho seguir.

O que muda entre os dois caminhos

Na via extrajudicial, o pedido é feito no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, com base no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Na via judicial, um juiz analisa o caso em um processo. As duas reconhecem a propriedade da mesma forma; o que muda é o procedimento.

Quando o cartório costuma ser o caminho

• Não há disputa com o proprietário registrado nem com os vizinhos;
• É possível reunir provas da posse ao longo do tempo (contas, IPTU, contratos, fotos);
• Há como fazer a planta e o memorial descritivo com profissional habilitado.

Desde 2017, o silêncio de vizinhos e titulares notificados é tratado como concordância, o que tornou a via do cartório mais viável.

Quando a Justiça é necessária

Se alguém apresentar impugnação fundamentada e não houver acordo, ou se o cartório negar o pedido por falta de requisitos, a discussão segue para o Judiciário. Também é o caminho quando já existe conflito declarado sobre o imóvel.

Prazos de posse de cada modalidade

• Extraordinária: 15 anos, ou 10 se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou investimentos produtivos;
• Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé (5 anos em situações específicas previstas em lei);
• Especial urbana: 5 anos, imóvel de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel;
• Especial rural: 5 anos, área de até 50 hectares tornada produtiva e usada como moradia;
• Familiar: 2 anos, para quem ficou no imóvel urbano de até 250 m² depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar.

Para documentos e etapas, veja a página de usucapião extrajudicial.