Por que o contrato de gaveta não basta
Enquanto a transferência não é registrada na matrícula, o imóvel continua, para todos os efeitos, em nome de quem vendeu. Isso traz riscos concretos:
- O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono;
- Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário dele;
- Não é possível financiar, nem vender com facilidade;
- Fica mais difícil comprovar a propriedade em qualquer disputa.
Caminho 1: o vendedor está disponível
É o mais simples. As partes assinam a escritura pública no tabelionato de notas, o comprador recolhe o ITBI na prefeitura e a escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Caminho 2: o preço foi pago, mas o vendedor não assina
Quando o vendedor faleceu, sumiu ou se recusa a passar a escritura, a adjudicação compulsória extrajudicial, criada em 2022, permite obter a transferência direto no Registro de Imóveis, com prova da quitação.
Caminho 3: posse antiga e documentação incompleta
Se faltam provas do pagamento ou há uma sequência de contratos difícil de reconstituir, a usucapião pode ser o caminho, desde que cumpridos o tempo e os requisitos de posse.
Atenção a duas situações
- Vários contratos em sequência: cada transmissão pode exigir análise própria e recolhimento de imposto;
- Imóvel ainda financiado no nome do vendedor: a transferência depende também do banco credor.
Documentos para começar
Contrato particular, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada do imóvel, carnês de IPTU e documentos pessoais das partes. Com eles, é possível identificar qual dos caminhos se aplica. Veja também a página de regularização de imóveis.